Ratgeber · 4 Min. · veröffentlicht 2026-02-28 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Energieausweis für Mehrfamilienhäuser: Pflicht, Kosten & Tipps

Der Energieausweis ist beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Pflicht – doch viele Eigentümer sind unsicher, welchen Ausweis sie brauchen, was er kostet und was bei Verstößen droht. Die Regeln stehen seit Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), wie das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) nun heißt; die Vorschriften zum Energieausweis finden sich weiterhin in den §§ 79 ff. GModG. Dieser Artikel bringt Ordnung ins Thema. Die Pflichten gelten bundesweit, also auch für Ihr Haus in Aachen, Mönchengladbach oder im Kreis Heinsberg.

Pflicht bei Verkauf und Vermietung

Bei jedem Verkauf und jeder Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Wird das Haus in kommerziellen Medien inseriert und liegt zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige dessen Pflichtangaben enthalten (§ 87 GModG). Der Verkäufer oder Makler muss den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GModG). Wer sein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, kommt um den Energieausweis also nicht herum.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren und ist in der Erstellung meist günstiger. Der Bedarfsausweis wird aus der Bausubstanz und der Anlagentechnik berechnet, unabhängig vom Verhalten der Bewohner, und ist entsprechend aufwendiger. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich der Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Gebäude erreicht bereits das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977. Für Häuser mit fünf oder mehr Wohnungen haben Sie die Wahl. Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger und wird von Käufern oft bevorzugt.

Was steht im Energieausweis?

Der Energieausweis enthält die wichtigsten Kennzahlen zur energetischen Qualität: den Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, die Effizienzklasse – bei Wohngebäuden von A+ bis H –, den Primärenergiewert, die Treibhausgasemissionen, die Energieträger der Heizung sowie Modernisierungsempfehlungen. Eine schlechte Effizienzklasse ist kein Verkaufshindernis, beeinflusst aber den Preis: Käufer kalkulieren die zu erwartenden Investitionen ein. Für Vermieter hat die Energiebilanz zudem direkte Folgen, denn nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz steigt ihr Anteil an den CO₂-Kosten der Mieter mit den CO₂-Emissionen des Gebäudes je Quadratmeter.

Kosten und Gültigkeit

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Die Kosten hängen von der Art des Ausweises, der Gebäudegröße und dem Anbieter ab; ein Verbrauchsausweis ist in der Regel deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis. Holen Sie Angebote ein und achten Sie darauf, dass der Aussteller nach dem Gesetz berechtigt ist und die Gebäudedaten sorgfältig aufnimmt – Angebote ohne Prüfung der Unterlagen sind oft ungenau. Bei vermieteten Objekten können die Kosten in der Regel als Werbungskosten abgesetzt werden.

Auswirkungen auf den Verkaufspreis

Die energetische Qualität fließt in die Kalkulation jedes Käufers ein: Ein schlecht gedämmtes Haus mit alter Heizung verursacht absehbare Investitionen, und seit 2023 tragen Vermieter je nach Energiebilanz einen Teil der CO₂-Kosten. Wer vor dem Verkauf investieren möchte, kann mit gezielten Maßnahmen wie der Dämmung der obersten Geschossdecke oder dem Austausch alter Fenster die Bilanz verbessern. Alternativ verkaufen Sie das Mehrfamilienhaus im aktuellen Zustand: Wir kaufen Mehrfamilienhäuser auch mit hohem Energieverbrauch und übernehmen die Modernisierung selbst. Ob sich Sanieren oder Verkaufen eher lohnt, vergleicht unser Beitrag Sanierung oder Verkauf des Mehrfamilienhauses.

Tipps für den Verkauf

Lassen Sie den Energieausweis frühzeitig erstellen, nicht erst, wenn ein Käufer danach fragt. Wählen Sie im Zweifel den Bedarfsausweis – er beschreibt das Gebäude unabhängig vom Nutzerverhalten. Nutzen Sie die Modernisierungsempfehlungen als Gesprächsgrundlage: Entweder zeigen Sie, was bereits umgesetzt wurde, oder Sie geben dem Käufer eine belastbare Basis für seine Kalkulation. Wer etwa ein Mehrfamilienhaus in Geilenkirchen verkaufen möchte, sollte den Ausweis zusammen mit Mieterliste und Betriebskostenabrechnungen bereithalten.

Fazit

Der Energieausweis ist beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Pflicht und zugleich ein wichtiges Verkaufsdokument. Bereiten Sie ihn gut vor und legen Sie ihn zusammen mit den übrigen Unterlagen bereit. So signalisieren Sie Sorgfalt und beschleunigen den Verkauf.

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