Steuern · 4 Min. · veröffentlicht 2026-06-15 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Spekulationssteuer beim Mehrfamilienhaus-Verkauf: 10-Jahres-Frist

Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, sollte die steuerlichen Folgen kennen. Die wichtigste Frage lautet: Fällt Spekulationssteuer an? Und ebenso wichtig: Kann ich durch mehrere Verkäufe in den gewerblichen Grundstückshandel geraten? Dieser Artikel erklärt die zentralen Regeln. Sie gelten bundesweit – ob Ihr Haus in Heinsberg, Aachen oder Mönchengladbach steht.

Die 10-Jahres-Frist: das wichtigste Kriterium

Die Spekulationssteuer – korrekt: die Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG – fällt an, wenn Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen. Zu versteuern ist der Gewinn: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Verkaufskosten, wobei die Anschaffungskosten um die bereits in Anspruch genommenen Abschreibungen gemindert werden. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, je nach Einkommen also mit bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei (Freigrenze nach § 23 Abs. 3 EStG).

Nach Ablauf der zehnjährigen Frist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – beim Kauf wie beim Verkauf –, nicht die Grundbucheintragung. Wer kurz vor Ablauf der Frist steht, sollte genau rechnen, ob sich ein Abwarten lohnt. Ausgenommen sind außerdem Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; bei einem Mehrfamilienhaus betrifft das allerdings nur die selbst bewohnte Wohnung.

Sonderfall geerbte oder geschenkte Immobilie

Haben Sie das Mehrfamilienhaus geerbt, treten Sie steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers; für Schenkungen regelt § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG dasselbe ausdrücklich. Für die 10-Jahres-Frist zählt also das Anschaffungsdatum des Vorgängers, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie sie ohne Spekulationssteuer verkaufen. Was Erben sonst beachten sollten, lesen Sie auf unserer Seite geerbte Immobilie verkaufen.

Die Drei-Objekt-Grenze und der gewerbliche Grundstückshandel

Ein oft übersehenes Risiko: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er in engem zeitlichem Zusammenhang – in der Regel ebenfalls innerhalb von fünf Jahren – erworben, errichtet oder modernisiert hat, wird von der Finanzverwaltung grundsätzlich als gewerblicher Grundstückshändler behandelt. Die Folge: Die Gewinne unterliegen dann nicht nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer, und die 10-Jahres-Frist schützt nicht mehr.

Ein Mehrfamilienhaus zählt dabei grundsätzlich als ein Objekt, solange es nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Wer ein Haus aufteilt und die Wohnungen einzeln verkauft, kann die Drei-Objekt-Grenze dagegen schnell überschreiten. In Kommunen wie Aachen, Düsseldorf oder Düren kommt eine mietrechtliche Folge hinzu: Nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt dort nach der Mieterschutzverordnung NRW eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a BGB). Hier ist besondere Vorsicht geboten.

Wie Sie die Steuerlast legal senken

Der sicherste Weg zur Steuerfreiheit ist das Abwarten der 10-Jahres-Frist. Verkaufskosten wie Notar, Gutachten oder eine etwaige Maklerprovision mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Der Verkauf des Hauses als Ganzes an einen Direktkäufer statt der Aufteilung in Einzelwohnungen hält Sie aus der Drei-Objekt-Grenze heraus. In komplexen Fällen kann eine Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge sinnvoll sein. Einen Überblick über alle Steuern beim Verkauf, einschließlich Grunderwerbsteuer und Berechnung des Veräußerungsgewinns, gibt unser Beitrag Steuern beim Immobilienverkauf.

Warnung vor Pauschalaussagen

Steuerrecht ist komplex und einzelfallabhängig. Die hier dargestellten Grundsätze geben einen Überblick, ersetzen aber keine individuelle Beratung durch einen Steuerberater. Schon kleine Details – etwa eine zwischenzeitliche Eigennutzung, Modernisierungen oder die genaue Vertragsgestaltung – können die steuerliche Behandlung erheblich verändern.

Fazit

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entscheiden vor allem zwei Punkte über die Steuerlast: die 10-Jahres-Frist und die Drei-Objekt-Grenze. Wer die Frist eingehalten hat und nicht in den gewerblichen Grundstückshandel gerät, verkauft in der Regel steuerfrei. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser als Gesamtobjekt – ohne Aufteilung und ohne Provision – im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg. Lassen Sie sich für die steuerlichen Details von Ihrem Steuerberater beraten und fordern Sie bei uns eine kostenlose Wertermittlung an.

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