Ratgeber · 4 Min. · veröffentlicht 2026-06-18 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer
Erbengemeinschaft: Erbanteil verkaufen, wenn einer nicht will
Sie haben gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Angehörigen ein Mehrfamilienhaus geerbt – doch während Sie verkaufen möchten, blockiert ein Miterbe. Diese Situation kann eine Erbengemeinschaft über Jahre lähmen. Sie sind ihr aber nicht hilflos ausgeliefert: Es gibt mehrere Wege aus der Blockade. Wir zeigen sie hier mit Blick auf Erben von Mehrfamilienhäusern im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach und Umgebung; die rechtlichen Regeln gelten bundesweit.
Warum eine Erbengemeinschaft schnell festfährt
Mit dem Erbfall werden alle Erben gemeinschaftlich Eigentümer des Nachlasses und damit auch des Mehrfamilienhauses. Über einzelne Nachlassgegenstände können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB) – für den Verkauf der Immobilie braucht es also die Zustimmung aller. Will auch nur ein Miterbe nicht verkaufen, ist die Gemeinschaft blockiert. Die laufenden Kosten und die Verwaltung laufen derweil weiter, oft zulasten aller.
Weg 1: Einigung suchen
Bevor Sie zu härteren Mitteln greifen, lohnt sich der Versuch einer einvernehmlichen Lösung. Oft steckt hinter der Blockade kein Unwille, sondern Unsicherheit über den Wert, die emotionale Bindung an das Elternhaus oder fehlende Information. Eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung für das Mehrfamilienhaus kann hier helfen: Wenn alle Erben sehen, welcher Betrag auf jeden entfällt, weicht die Blockade oft einer sachlichen Entscheidung. Als zusätzliche Orientierung dienen die amtlichen Daten des örtlichen Gutachterausschusses, etwa im Grundstücksmarktbericht für den Kreis Heinsberg oder die StädteRegion Aachen.
Weg 2: Den eigenen Erbanteil verkaufen
Ein Hebel, den viele nicht kennen: Sie können Ihren Anteil am Nachlass verkaufen, ohne dass die übrigen Miterben zustimmen müssen (§ 2033 BGB). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, und der Käufer tritt an Ihre Stelle in der Erbengemeinschaft. Die übrigen Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB) – kaufen sie nicht selbst, bleibt es beim Verkauf an den Dritten.
Für Sie bedeutet das: Sie kommen an Ihr Geld, ohne auf die Zustimmung des blockierenden Miterben angewiesen zu sein. Weil der Käufer eines Erbanteils nicht das Haus selbst erwirbt, sondern die Auseinandersetzung mit den übrigen Erben übernimmt, fällt der Preis häufig niedriger aus als der rechnerische Anteil am Verkehrswert. Wir prüfen auch den Ankauf von Erbanteilen an Mehrfamilienhäusern in unserem Ankaufsgebiet.
Weg 3: Teilungsversteigerung – das letzte Mittel
Lässt sich keine Einigung erzielen, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG) – die Zustimmung der anderen ist nicht nötig. Der Erlös wird anschließend unter den Erben verteilt. Der Nachteil: Das Ergebnis ist schwer kalkulierbar. Im ersten Versteigerungstermin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot nicht die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG); in einem weiteren Termin gilt diese Grenze nicht mehr. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten und ein oft langwieriges Verfahren. Die Teilungsversteigerung sollte daher das letzte Mittel bleiben.
Steuern: Was Erben beachten müssen
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren relevant (§ 23 EStG). Entscheidend ist das Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht das Datum des Erbfalls: Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Unabhängig davon kann Erbschaftsteuer anfallen. Die persönlichen Freibeträge betragen nach § 16 ErbStG 400.000 € je Kind und 500.000 € für Ehegatten; zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Eine steuerliche Beratung ist in jedem Fall ratsam.
Unser Rat: zügig und sachlich handeln
Je länger eine Erbengemeinschaft blockiert ist, desto teurer wird es für alle – durch laufende Kosten, aufgeschobene Instandhaltung und den Konflikt selbst. Der Verkauf des eigenen Erbanteils ist oft ein gangbarer Ausweg: Sie handeln unabhängig, vermeiden eine Teilungsversteigerung und ziehen einen Schlussstrich. Weitere Optionen – vom gemeinsamen Verkauf bis zur Auszahlung einzelner Miterben – vergleicht unser Beitrag dazu, ob eine Erbengemeinschaft das Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten sollte.
Fazit
Wenn ein Miterbe den Verkauf des geerbten Mehrfamilienhauses blockiert, sind Sie nicht machtlos. Suchen Sie zunächst die Einigung – am besten auf Basis einer neutralen Wertermittlung. Gelingt das nicht, kann der Verkauf Ihres Erbanteils der schnellste Weg zu Ihrem Geld sein. Wir kaufen geerbte Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg, auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften – diskret und rechtssicher über den Notar. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Ersteinschätzung.
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Über den Autor: Patrick Weinheimer kauft mit Weinheimer Investments Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 km um Heinsberg. Unser Ankaufsgebiet · Kostenlose Wertermittlung