Ratgeber · 4 Min. · veröffentlicht 2025-12-28 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Mehrfamilienhaus sanieren oder verkaufen? Was sich mehr lohnt

Fast jeder Eigentümer eines älteren Mehrfamilienhauses steht irgendwann vor der Frage: Soll ich in eine umfassende Sanierung investieren oder das Objekt verkaufen? Beide Wege haben ihre Berechtigung; die richtige Entscheidung hängt vom Zustand des Gebäudes, der Lage und Ihren persönlichen Zielen ab. Viele Mehrfamilienhäuser in der Region – ob in Aachen, Mönchengladbach oder im Kreis Heinsberg – wurden vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut und haben energetischen Nachholbedarf. Dieser Leitfaden hilft Ihnen bei der Entscheidung.

Wann sich eine Sanierung lohnt

Eine Sanierung kann sich lohnen, wenn das Objekt in einer gefragten Lage liegt, die Mieten nach der Modernisierung am Markt durchsetzbar sind und die Kosten überschaubar bleiben. Rechtlich können Vermieter nach § 559 BGB jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen; innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch jedoch um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €. Auch wenn Sie das Haus langfristig in der Familie halten möchten und über Kapital und Erfahrung verfügen, kann eine Sanierung der richtige Weg sein. Wichtig ist eine realistische Kalkulation: Holen Sie mehrere Angebote ein und planen Sie einen großzügigen Puffer für Unvorhergesehenes ein.

Wann ein Verkauf sinnvoller ist

In vielen Fällen ist der Verkauf die wirtschaftlich bessere Entscheidung – etwa wenn ein erheblicher Sanierungsstau besteht und die Kosten in keinem Verhältnis zum erzielbaren Mehrwert stehen, wenn Ihnen Erfahrung mit Bauprojekten fehlt, wenn das Kapital für die Sanierung fehlt oder anderweitig besser eingesetzt werden kann oder wenn Sie die Verwaltung des Hauses abgeben möchten. Auch sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser lassen sich verkaufen; der Preis spiegelt dann den Zustand wider. Wir kaufen Häuser im aktuellen Zustand, kalkulieren die Maßnahmen selbst und übernehmen die Sanierung – mehr dazu auf unserer Seite zum Ankauf von Mehrfamilienhäusern.

Die Kostenfalle: Sanierung oft teurer als geplant

Sanierungen werden häufig teurer als geplant. Versteckte Mängel wie Schadstoffe in alten Baustoffen, etwa Asbest, marode Leitungen oder feuchte Keller zeigen sich oft erst während der Bauarbeiten. Hinzu kommen schwankende Materialpreise, ausgelastete Handwerksbetriebe und Genehmigungsfragen, etwa beim Denkmalschutz. Auch die Abstimmung mit den Mietern ist anspruchsvoll: Modernisierungen müssen nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, Mieter können bei Beeinträchtigungen die Miete mindern – bei energetischen Modernisierungen allerdings erst nach den ersten drei Monaten (§ 536 Abs. 1a BGB) –, und Streitigkeiten können die Kalkulation durcheinanderbringen.

Komplettsanierung oder schrittweise Modernisierung?

Bei einer Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses werden Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro- und Wasserleitungen sowie Bäder in einem Zug erneuert. Das bündelt Gerüst-, Planungs- und Baustellenaufwand und bringt das Haus auf einen Schlag auf einen zeitgemäßen Stand – setzt aber viel Kapital, eine verlässliche Bauleitung und die Abstimmung mit allen Mietparteien voraus: Modernisierungen müssen spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Eine schrittweise Modernisierung verteilt die Ausgaben über mehrere Jahre, verlängert dafür aber die Bauphase im bewohnten Haus. Für viele Eigentümer älterer Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen oder Mönchengladbach ist deshalb die eigentliche Frage, ob sie diesen Aufwand selbst tragen wollen – oder ob ein Verkauf im aktuellen Zustand der sinnvollere Weg ist.

Energetische Sanierung: neue Regeln seit 2026

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das reformierte Gebäudeenergierecht: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Pflicht, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, ist entfallen; für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt stattdessen ab 2029 ein steigender Mindestanteil biogener Brennstoffe. Unabhängig davon tragen Vermieter nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz einen Teil der CO₂-Kosten ihrer Mieter – je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto mehr, im ungünstigsten Fall 95 Prozent. Förderprogramme des Bundes, etwa über KfW und BAFA, können Investitionen erleichtern, die Antragstellung erfordert aber Planung. Für manche Eigentümer ist die energetische Sanierung eine Chance, den Wert des Objekts zu steigern; für andere ist der Investitionsbedarf der Anlass, über einen Verkauf nachzudenken. Welche Rolle der Energieausweis beim Verkauf spielt, erklären wir in einem eigenen Beitrag.

Die dritte Option: Verkauf an einen Investor

Neben Sanieren und klassischem Verkauf gibt es eine dritte Option: den Verkauf im aktuellen Zustand an einen Investor. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg – auch mit Sanierungsstau, Leerstand oder schwieriger Mietersituation. Sie tragen dann weder die Risiken noch die Kosten einer Sanierung, erhalten einen Preis auf Basis von Ertragswert und Zustand und können den Erlös frei einsetzen. Wer etwa ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus in Mönchengladbach verkaufen möchte, erhält von uns innerhalb von 48 Stunden eine Ersteinschätzung.

Fazit

Die Entscheidung zwischen Sanierung und Verkauf erfordert eine ehrliche Bestandsaufnahme. Rechnen Sie realistisch, berücksichtigen Sie die mietrechtlichen Grenzen der Modernisierungsumlage und Ihre persönliche Situation. Ist der Aufwand zu groß, kann der Verkauf im aktuellen Zustand die einfachere Lösung sein. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Einschätzung Ihres Mehrfamilienhauses.

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