Wissen · 3 Min. · veröffentlicht 2026-01-15 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Rendite Mehrfamilienhaus berechnen: Lohnt sich Ihr MFH noch?

Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses fragen Sie sich vielleicht: Lohnt sich meine Immobilie noch als Kapitalanlage? Um das zu beantworten, müssen Sie die Rendite Ihres Objekts kennen. Rendite ist allerdings nicht gleich Rendite – verschiedene Kennzahlen beleuchten unterschiedliche Aspekte. In diesem Artikel erklären wir die drei wichtigsten Renditekennzahlen, rechnen sie an einem Beispiel durch und zeigen, wann ein Verkauf die bessere Alternative sein kann. Das gilt für ein Zinshaus in Düsseldorf ebenso wie für ein Mehrfamilienhaus im Kreis Heinsberg.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl. Die Formel: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis bzw. aktuellen Marktwert, multipliziert mit 100. Beispiel: Bei einer Jahresnettokaltmiete von 36.000 € und einem Wert von 600.000 € ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6 Prozent. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors für Mehrfamilienhäuser: 600.000 € ÷ 36.000 € ergibt einen Faktor von rund 16,7. Welche Faktoren und Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser in Ihrer Stadt tatsächlich gelten, veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht, abrufbar über BORIS.NRW (www.boris.nrw.de).

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, weil sie die laufenden Kosten berücksichtigt. Von der Jahresnettokaltmiete werden nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung und ein Ansatz für Mietausfall abgezogen; der verbleibende Betrag wird durch den Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten geteilt. Fortsetzung des Beispiels mit angenommenen Werten: Bei 8.000 € jährlichen Kosten bleiben 28.000 €. Mit Erwerbsnebenkosten von angenommen 10 Prozent – in NRW allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch – liegt der Gesamtaufwand bei 660.000 €. Die Nettomietrendite beträgt damit rund 4,2 Prozent.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt den Hebeleffekt der Finanzierung. Haben Sie Ihr Mehrfamilienhaus teilweise mit Fremdkapital finanziert, kann die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital höher sein als die Mietrendite. Die Formel: Jahresüberschuss nach Zinsen geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, multipliziert mit 100 – die Tilgung ist Vermögensaufbau und wird meist gesondert betrachtet. Der Hebel wirkt aber auch in die andere Richtung: Liegt die Nettomietrendite unter dem Finanzierungszins, schmälert die Finanzierung Ihre Rendite. Nachdem die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen 2026 wieder angehoben hat, lohnt eine Prüfung besonders, wenn bei Ihnen eine Anschlussfinanzierung ansteht.

Wann lohnt sich ein Verkauf?

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn die Nettomietrendite dauerhaft unter dem liegt, was Sie mit dem Kapital risikoärmer erzielen könnten, wenn größere Sanierungen anstehen, die Verwaltung zu viel Zeit kostet oder Sie das gebundene Kapital anders einsetzen möchten. Rechnen Sie ehrlich: Was bringt Ihnen die Immobilie netto pro Jahr, und was könnten Sie mit dem Verkaufserlös alternativ erwirtschaften? Die Grundstücksmarktberichte 2026 verzeichnen für 2025 wieder mehr Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, etwa im Kreis Heinsberg (91 nach 78) und in der StädteRegion Aachen (435 nach 418).

Rendite im Ankaufsgebiet: Warum die Lage zählt

Zwischen Düsseldorf und dem Selfkant unterscheiden sich Kaufpreise und Mieten erheblich – und damit auch die Renditen. In gefragten Großstadtlagen zahlen Käufer im Verhältnis zur Miete tendenziell mehr, die Anfangsrendite fällt also niedriger aus; in kleineren Städten und Gemeinden ist es oft umgekehrt. Pauschale Renditespannen für einzelne Städte helfen deshalb wenig. Belastbarer sind die Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren der Gutachterausschüsse, etwa für Düsseldorf, Mönchengladbach, die StädteRegion Aachen oder den Kreis Heinsberg. Wer ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf verkaufen oder ein Mehrfamilienhaus in Alsdorf verkaufen möchte, sollte seine Rendite an diesen örtlichen Werten messen.

Fazit

Kennen Sie Ihre Zahlen. Nur wer die Rendite seines Mehrfamilienhauses ehrlich berechnet, kann fundierte Entscheidungen treffen. Wenn die Zahlen nicht mehr stimmen oder Sie sich die Verwaltung sparen möchten, kann ein Verkauf an einen Direktkäufer die bessere Option sein. Wir bewerten Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg kostenlos und unverbindlich – fordern Sie Ihre kostenlose Wertermittlung für das Mehrfamilienhaus an.

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