Bewertung · 4 Min. · veröffentlicht 2026-06-20 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser in NRW: Was ist Ihr MFH wert?

Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Mehrfamilienhaus wert ist, führt kaum ein Weg am Kaufpreisfaktor vorbei. Er ist die gängigste Kennzahl für eine schnelle Einschätzung von Renditeobjekten und gibt an, mit dem Wievielfachen der Jahresmiete ein Zinshaus gehandelt wird. In diesem Artikel erklären wir, wie der Kaufpreisfaktor funktioniert, wovon er abhängt, wo Sie amtliche Vergleichswerte für Ihren Ort finden – vom Kreis Heinsberg über Aachen bis Mönchengladbach und Düsseldorf – und wie Sie den Wert Ihres Objekts selbst überschlagen.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger oder Maklerfaktor genannt – gibt an, mit dem Wievielfachen der Jahresnettokaltmiete eine Immobilie verkauft wird. Die Formel ist einfach: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor. Ein Beispiel: Erzielt ein Mehrfamilienhaus 60.000 € Jahresnettokaltmiete und wird für 1.200.000 € verkauft, beträgt der Faktor 20. Umgekehrt lässt sich daraus der Wert ableiten: Jahresnettokaltmiete × Faktor = grober Marktwert.

Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttorendite (1 ÷ 20), ein Faktor von 25 nur noch 4 %. Je höher der Faktor, desto teurer das Objekt im Verhältnis zur Miete – und desto niedriger die Anfangsrendite für den Käufer.

Amtliche Werte: Rohertragsfaktoren der Gutachterausschüsse

Welcher Faktor in Ihrer Lage realistisch ist, müssen Sie nicht schätzen. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte leiten aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen Rohertragsfaktoren ab – das amtliche Gegenstück zum Kaufpreisfaktor – und veröffentlichen sie zusammen mit Liegenschaftszinssätzen im jährlichen Grundstücksmarktbericht. Die Berichte 2026 der StädteRegion Aachen und des Kreises Viersen etwa weisen Rohertragsfaktoren für Drei- und Mehrfamilienhäuser aus. Alle Berichte sind kostenlos über BORIS.NRW (www.boris.nrw.de) abrufbar; wie das funktioniert, zeigen wir im Beitrag Bodenrichtwert und Grundstücksmarktbericht über BORIS.NRW abrufen.

Zuständig ist jeweils der örtliche Ausschuss: für Heinsberg, Erkelenz oder Geilenkirchen der Gutachterausschuss im Kreis Heinsberg, für Aachen, Alsdorf oder Eschweiler der Gutachterausschuss in der StädteRegion Aachen, für Mönchengladbach und Düsseldorf jeweils der städtische Gutachterausschuss. Die veröffentlichten Werte sind Durchschnitte über viele Verkäufe; für Ihr Haus können Zu- oder Abschläge angebracht sein.

Warum der Faktor je nach Lage unterschiedlich ausfällt

Ein und dasselbe Mietniveau kann je nach Standort zu sehr unterschiedlichen Werten führen. Ein rein rechnerisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 50.000 € Jahresnettokaltmiete wäre bei einem angenommenen Faktor von 22 rund 1,1 Mio. € wert, bei einem angenommenen Faktor von 16 dagegen rund 800.000 €. Tendenziell zahlen Käufer in Großstädten mit hoher Nachfrage höhere Faktoren als in kleineren Gemeinden. Wie groß der Unterschied etwa zwischen Düsseldorf, Mönchengladbach und einer Gemeinde im Kreis Heinsberg tatsächlich ist, zeigen nur die örtlichen Marktberichte.

Welche Kriterien den Vervielfältiger beeinflussen

Der konkrete Faktor für Ihr Objekt ergibt sich aus mehreren Kriterien: der Makrolage (Stadt, Region, wirtschaftliche Entwicklung), der Mikrolage (Stadtteil, Anbindung, Umfeld), Zustand und Baujahr, dem Modernisierungsstand, der Mietstruktur (ist die Ist-Miete marktgerecht oder besteht Steigerungspotenzial?), dem Vermietungsstand sowie der energetischen Qualität. Ein saniertes, voll vermietetes Objekt in guter Lage erzielt in der Regel einen deutlich höheren Faktor als ein sanierungsbedürftiges Haus mit Leerstand.

Soll-Miete und Ist-Miete: ein wichtiger Hebel

Viele Bestandsobjekte sind unter Marktniveau vermietet. Liegt Ihre Ist-Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, steckt im Objekt Potenzial – die erzielbare Soll-Miete ist höher. Käufer berücksichtigen dieses Potenzial allerdings nur so weit, wie es sich rechtlich umsetzen lässt: Mieterhöhungen sind an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze gebunden, die in Städten wie Aachen und Düsseldorf nach der Mieterschutzverordnung NRW bei 15 statt 20 Prozent in drei Jahren liegt. Kennen Sie deshalb nicht nur Ihre aktuellen Mieteinnahmen, sondern auch das realistische, rechtlich zulässige Steigerungspotenzial.

So überschlagen Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses

Für eine erste grobe Einschätzung gehen Sie in drei Schritten vor: Erstens die Jahresnettokaltmiete ermitteln (Monatskaltmiete aller Einheiten × 12, ohne Betriebskosten). Zweitens einen Faktor ansetzen, der sich an den Rohertragsfaktoren im Grundstücksmarktbericht für Ihren Ort orientiert. Drittens beide Werte multiplizieren. Das Ergebnis ist eine Hausnummer – die genauere Wertermittlung berücksichtigt zusätzlich Zustand, Bodenwert, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer über das Ertragswertverfahren.

Fazit

Der Kaufpreisfaktor ist der schnellste Weg zu einer ersten Werteinschätzung Ihres Mehrfamilienhauses – er ersetzt aber keine fundierte Bewertung. Orientieren Sie sich an den amtlichen Rohertragsfaktoren Ihres Gutachterausschusses statt an Faustwerten. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf oder im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg besitzen, erstellen wir Ihnen eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung – mit einer Ersteinschätzung innerhalb von 48 Stunden.

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