Marktanalyse · 7 Min. · veröffentlicht 2026-03-10 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Immobilienmarkt NRW 2026: Trends, Preise und Prognosen für Mehrfamilienhäuser

Nordrhein-Westfalen ist das bevölkerungsreichste Bundesland: Ende 2025 lebten hier laut IT.NRW 17.986.214 Menschen. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist der Landesdurchschnitt allerdings nur bedingt aussagekräftig – entscheidend ist der Markt vor Ort. Dieser Beitrag ordnet den Immobilienmarkt NRW 2026 deshalb für die Region ein, in der wir Mehrfamilienhäuser kaufen: den Kreis Heinsberg, Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und die Orte im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg. Wir stützen uns auf amtliche Quellen, vor allem auf die Grundstücksmarktberichte 2026 der Gutachterausschüsse, die das Jahr 2025 auswerten.

Landesweit: mehr Verkäufe, steigende Preise

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in NRW hat im September 2026 den Grundstücksmarktbericht NRW 2026 vorgelegt. Danach wurden 2025 landesweit 124.201 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 46,01 Milliarden Euro registriert – rund 10 Prozent mehr Kauffälle und rund 13 Prozent mehr Umsatz als im Vorjahr. Die Preise stagnierten nur bei Baugrundstücken für Gewerbe und Industrie, in allen anderen Teilmärkten stiegen sie.

Für Mehrfamilienhäuser – der Bericht fasst darunter reine Wohnhäuser und gemischt genutzte Gebäude – meldet der Obere Gutachterausschuss ein Umsatzplus von 21 Prozent auf 8,00 Milliarden Euro; die Zahl der Verkäufe stieg um 13 Prozent auf 10.642. Nach einer Zunahme bereits im Vorjahr hat sich der Markt für diese Objekte damit weiter belebt.

Der Markt im Ankaufsgebiet in Zahlen

Die örtlichen Berichte zeigen ein ähnliches Bild. Im Kreis Heinsberg wurden 2025 laut Gutachterausschuss 91 Mehrfamilienhäuser bzw. gemischt genutzte Gebäude verkauft, 13 mehr als im Vorjahr; der Umsatz stieg um 15,9 Millionen auf 58,8 Millionen Euro. Insgesamt verzeichnete der Kreis rund 7,4 Prozent mehr Kaufverträge und einen Geldumsatz von rund 720,6 Millionen Euro. Wer ein Mehrfamilienhaus im Kreis Heinsberg verkaufen möchte, trifft damit auf einen Markt mit wieder mehr Transaktionen.

In der StädteRegion Aachen stieg die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser von 418 auf 435, der Umsatz von 313,1 auf 336,6 Millionen Euro; auf die Stadt Aachen entfielen 201 Verkäufe nach 187 im Vorjahr. In Mönchengladbach wechselten 307 Mehrfamilienhäuser den Eigentümer (2024: 284), bei einem Umsatz von rund 154,5 Millionen Euro nach rund 160,6 Millionen Euro im Vorjahr – also mehr Verkäufe bei etwas geringerem Volumen. In Düsseldorf zählte der Gutachterausschuss 249 verkaufte Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil von höchstens 20 Prozent und einem Umsatz von rund 415 Millionen Euro; für Renditeobjekte weist der Düsseldorfer Bericht eine Preissteigerung von 3,5 Prozent aus.

Die vollständigen Berichte mit Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren stehen kostenlos in BORIS.NRW (www.boris.nrw.de). Informationen zu einzelnen Städten finden Sie zum Beispiel auf unseren Seiten Mehrfamilienhaus in Aachen verkaufen und Mehrfamilienhaus in Mönchengladbach verkaufen.

Bevölkerung: Wachstum im Kreis Heinsberg und in Mönchengladbach erwartet

Für die langfristige Nachfrage nach Mietwohnungen ist die Bevölkerungsentwicklung ein wichtiger Indikator. In der Bevölkerungsvorausberechnung von IT.NRW (Basis 31.12.2023) sinkt die Einwohnerzahl Nordrhein-Westfalens bis 2050 um 2,6 Prozent. Den höchsten Anstieg aller Kreise und kreisfreien Städte erwartet IT.NRW für den Kreis Heinsberg mit plus 4,7 Prozent, dahinter folgt unter anderem Mönchengladbach mit plus 4,3 Prozent. Für Düsseldorf wird ein Zuwachs von 1,5 Prozent erwartet, für die StädteRegion Aachen ein Rückgang. Vorausberechnungen sind Modellrechnungen auf Basis heutiger Annahmen, keine Garantie – sie zeigen aber, wie unterschiedlich sich Teilräume derselben Region entwickeln können.

Mietrecht: Wo Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten

Seit 1. März 2025 gilt die neue Mieterschutzverordnung NRW. Sie benennt 57 Kommunen, in denen die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung, eine auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkte Kappungsgrenze und eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen gelten. Im Ankaufsgebiet sind das Aachen, Düsseldorf, die Stadt Düren, Bergheim, Elsdorf, Grevenbroich und Korschenbroich. Nicht dazu gehören unter anderem Mönchengladbach, der gesamte Kreis Heinsberg, die Orte des Kreises Viersen in unserem Gebiet sowie Eschweiler, Stolberg, Würselen und Jülich; dort gelten die allgemeinen Regeln des BGB, etwa die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.

Auf Bundesebene hat der Bundestag die Mietpreisbremse im Juni 2025 bis Ende 2029 verlängert. Eine weitere Mietrechtsreform mit Regeln unter anderem zu Indexmieten, möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen befindet sich im parlamentarischen Verfahren, ist aber noch nicht beschlossen (Stand: Oktober 2026). Unabhängig davon müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB); Düsseldorf, Aachen und Mönchengladbach haben aktuelle Mietspiegel veröffentlicht.

Zinsen: wieder leicht steigend

Zwischen Juni 2024 und Juni 2025 hat die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen achtmal gesenkt; der Einlagesatz fiel von 4,00 auf 2,00 Prozent. 2026 folgte die Gegenbewegung: Im Juni und im September hob die EZB die Zinsen um jeweils 0,25 Prozentpunkte an, zum 16. September 2026 stieg der Einlagesatz auf 2,50 Prozent. Für Käufer, die finanzieren, verteuert das tendenziell den Erwerb von Mehrfamilienhäusern, was sich in ihren Preisangeboten niederschlagen kann. Käufer, die mit Eigenkapital erwerben, sind von Zinsänderungen weniger abhängig.

Strukturwandel im Rheinischen Revier

Ein großer Teil des Ankaufsgebiets gehört zum Rheinischen Revier, in dem der Braunkohleausstieg auf 2030 vorgezogen wurde: Die Förderung in den Tagebauen Hambach und Inden endet 2029, in Garzweiler 2030. Für den Strukturwandel im Revier sind bis 2038 bis zu 14,8 Milliarden Euro an Bundesmitteln vorgesehen, die Zukunftsagentur Rheinisches Revier koordiniert die Projekte. Was das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeutet – von neuen Arbeitsplätzen bis zum Grundwasseranstieg –, beschreibt unser Beitrag zum Kohleausstieg im Rheinischen Revier.

Energie und Gebäude: neue Regeln seit Juli 2026

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das reformierte Gebäudeenergierecht: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Vorgabe, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, ist entfallen; neue Gas- und Ölheizungen müssen stattdessen ab 2029 einen steigenden Mindestanteil biogener Brennstoffe nutzen. Für Vermieter wichtig: Die CO₂-Kosten für Heizöl und Erdgas werden weiterhin nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – je höher die CO₂-Emissionen des Gebäudes je Quadratmeter, desto höher der Vermieteranteil, im ungünstigsten Fall 95 Prozent. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen sieht das GModG ab 2028 eine hälftige Teilung der CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte vor. Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS2) soll 2028 vollständig starten.

Grundsteuer: Hebesätze vor Gericht

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. NRW erlaubt den Kommunen, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Ob diese Differenzierung rechtmäßig ist, beschäftigt die Gerichte: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hielt sie im Dezember 2025 in mehreren Fällen für unvereinbar mit dem Gleichbehandlungsgebot, das Verwaltungsgericht Düsseldorf im März 2026 für grundsätzlich zulässig. Das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt im Dezember 2026. Da die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden kann, wenn der Mietvertrag das vorsieht, betrifft das Ergebnis Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Ausblick: Was feststeht – und was offen ist

Seriöse Preisprognosen für einzelne Städte lassen sich aus den verfügbaren Daten nicht ableiten. Einige Termine stehen aber fest: Die Mieterschutzverordnung NRW gilt bis Ende 2029 bzw. Februar 2030, der Braunkohleausstieg im Revier ist für 2030 terminiert, der europäische Emissionshandel für Gebäude soll 2028 starten. Offen sind dagegen die Entscheidung über eine mögliche Kraftwerksreserve bis 2033, das Ergebnis der Mietrechtsreform, die Grundsteuerverfahren und der weitere Zinskurs der EZB. Die nächsten Grundstücksmarktberichte mit den Zahlen für 2026 erscheinen im Laufe des Jahres 2027.

Was bedeutet das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern?

Die amtlichen Zahlen zeigen für 2025 einen belebten Markt: mehr Verkäufe von Mehrfamilienhäusern im Kreis Heinsberg, in der StädteRegion Aachen und in Mönchengladbach, steigende Preise in fast allen Teilmärkten landesweit. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Vermieter durch Mietrecht, Energievorgaben und Grundsteuer, und die Zinsen haben 2026 wieder angezogen. Ob ein Verkauf für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrem Objekt ab: Lage, Zustand, Mietstruktur und anstehende Investitionen. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg – mit Eigenkapital und ohne Finanzierungsvorbehalt.

Fazit

Der Immobilienmarkt NRW 2026 ist für Mehrfamilienhäuser lebendiger als in den Vorjahren, die Entwicklung unterscheidet sich aber von Ort zu Ort. Wer verkaufen möchte, sollte sich an amtlichen Daten orientieren – den Grundstücksmarktberichten und Bodenrichtwerten in BORIS.NRW – und sie auf das eigene Objekt übertragen lassen. Fordern Sie dafür unsere kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung an; Sie erhalten sie innerhalb von 48 Stunden.

Passende Ratgeber

• Bodenrichtwert in Heinsberg, Aachen & Mönchengladbach abfragen
• Kohleausstieg 2030 im Rheinischen Revier: Folgen für Vermieter

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